Vertragsprüfung bei Immobiliengeschäften: Darauf kommt es an!

Wenn Immobilien ihren Besitzer oder ihre Besitzerin wechseln, ist in der Regel viel Geld im Spiel. Gleichzeitig gehen mit dem Erwerb der Immobilie alle Risiken auf den Käufer oder die Käuferin über. Deswegen ist es wichtig, den Kaufvertrag genau zu prüfen, um nicht übervorteilt zu werden und am Ende finanzielle Verluste davonzutragen. Wir erklären Ihnen, auf welche Passagen Sie bei der Vertragsprüfung besonders achten sollten.

Inhaltsverzeichnis

Zwei Menschen prüfen den Vertrag vor dem Immobilienkauf

Das Wichtigste in Kürze

Kaufverträge für Immobilien müssen in Deutschland notariell beglaubigt werden.
Eine Überprüfung durch eine Rechtsanwaltskanzlei verhindert, dass Sie im Kaufvertrag benachteiligt werden.
Vor allem die finanziellen Aspekte, etwaige Belastungen sowie die Formalitäten rund um Haftung und Rücktritt sollten Sie gründlich prüfen lassen.

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Frühzeitige Einbindung von Fachexperten

Kaufverträge für Immobilien sind in der Regel alles andere als leicht verständlich. Stattdessen strotzen sie nur so vor juristischer Fachsprache, die für Laien und Laiinnen oft wenig Sinn ergibt. Deswegen ist es sinnvoll, sich bereits während der Suche nach einer passenden Immobilie auch nach einer passenden Rechtsberatung und erfahrenen Notariatsdiensten umzusehen. So können Sie bei der Vertragsprüfung auf kompetente Fachleute setzen.

Grundlegende Vertragsbestandteile

Zu den grundlegenden Vertragsbestandteilen eines Kaufvertrags für eine Immobilie gehört die Identifizierung der Vertragsparteien, zwischen denen der Vertrag geschlossen wird, sowie sonstiger Beteiligter.

Wie bei jedem Vertrag wird auch im Rahmen eines Immobilienkaufs der Vertragsgegenstand festgelegt. In diesem Fall ist es das Haus, das vom Käufer bzw. der Käuferin erworben wird. Dazu gehören auch eventuelle Hypotheken und Nutzungsrechte. Der Notar bzw. die Notarin greift für diese Details auf das Grundbuch zurück.

Finanzielle Aspekte im Vertrag

Die Angaben zu den finanziellen Details gehören zu den wichtigsten im Kaufvertrag. Hier sollten folgende Aspekte eindeutig geregelt sein:

Kaufpreis: die genaue Höhe des Kaufpreises
Zahlungsmodalitäten: wie und bis wann der Kaufpreis beglichen wird
Nebenkosten: beispielsweise die Höhe der Maklerkosten und Notargebühren und wer sie zahlt
Steuern: Höhe der Grunderwerbsteuer, abhängig vom jeweiligen Bundesland

Regelungen zum Besitz und zur Eigentumsübertragung

Neben finanziellen Aspekten gehört der Zeitpunkt der Übergabe und Eigentumsübertragung zu den wichtigsten Punkten im Kaufvertrag. Er gibt an, zu welchem Zeitpunkt die Immobilie und dadurch alle damit einhergehenden Rechte und Pflichten an den Käufer oder die Käuferin übertragen werden. Das erspart Streitigkeiten, wenn zum Beispiel nach Unterschrift des Vertrags, aber vor der Übergabe noch Schäden am Haus entstehen oder bekannt werden.

Prüfung von Rechten und Belastungen

Der Kaufvertrag sollte alle Informationen, die zur Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, enthalten. Dazu gehören natürlich die Eigentumsverhältnisse, aber auch:

Grundbuchlasten wie Dauerwohn- und Nutzungsrechte
Grundschulden als Sicherheit für ein Darlehen
Pfandrechte Dritter bei bestehenden Hypotheken
Dienstbarkeiten wie gemeinschaftlich genutzte Wege oder Einfahrten

Einträge im Grundbuch mindern in der Regel den Wert einer Immobilie und sollten möglichst vor dem Verkauf gelöscht werden.

Vertragliche Regelungen zu Mängeln

Eine Immobilie mit versteckten Mängeln zu kaufen, ist sicherlich der Albtraum aller Käufer und Käuferinnen. Deswegen sollten Sie sich im Kaufvertrag mit entsprechenden Klauseln zur Gewährleistung und Haftung für Sachmängel gegen ein solches Szenario absichern. Verkäufer und Verkäuferinnen können sich mit der Aufnahme von Untersuchungs- und Rügepflichten gegen spätere Ansprüche absichern.

Regelungen zur Übergabe und zum Besitz

Gerade dann, wenn zwischen Besichtigung, Vertragsunterzeichnung und Übergabe mehrere Wochen bis Monate liegen, sollten Sie sich zusätzlich absichern, indem Sie die Rechte und Pflichten bis zur finalen Übergabe im Kaufvertrag festhalten. Außerdem lassen sich auch Details wie der Ort der Schlüsselübergabe oder die Änderung des Grundbucheintrags vertraglich festlegen.

Zeitliche Abläufe und Fristen

Nicht immer erfolgen der Verkauf und die Übergabe einer Immobilie wie besichtigt. Vereinbarte Reparaturen oder Instandsetzungen durch die verkaufende Partei sollten inklusive dazugehöriger Fristen in den Kaufvertrag aufgenommen werden, um Rechtssicherheit zu schaffen. Das beinhaltet natürlich auch die Folgen, die im Falle einer Nichterfüllung drohen.

Klauseln für den Rücktritt oder die Kündigung

Der Kaufvertrag sollte regeln, dass beide Parteien gleichermaßen bei Vertragsverletzungen durch die andere Partei vom Kaufvertrag zurücktreten können. Entsprechende Kündigungsmöglichkeiten sowie die dafür vorgesehenen Formalitäten und Fristen sollten fester Bestandteil eines jeden Kaufvertrags beim Erwerb einer Immobilie sein.

Sondervereinbarungen und Zusatzklauseln

Halten Sie individuelle Absprachen und Vereinbarungen unbedingt schriftlich im Kaufvertrag fest. Das kann zum Beispiel die mieterfreie Übergabe einer zum Kaufzeitpunkt noch vermieteten Immobilie sein. Hier kommt es aber besonders auf die rechtssichere Formulierung an, weswegen Sondervereinbarungen und Zusatzklauseln immer besonders gründlich geprüft werden sollten.

Haftungsbeschränkungen und -ausschlüsse

Haftungsbeschränkungen und -ausschlüsse sind fester Bestandteil eines Kaufvertrags für Immobilien. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird in der Regel die Haftung des Verkäufers bzw. der Verkäuferin für Mängel vertraglich ausgeschlossen, manchmal mit entsprechenden Verjährungsfristen. Dabei kann es sinnvoll sein, die Beschaffenheit der Immobilie bei der Übergabe in den Vertrag aufzunehmen, um eine eindeutige Grundlage für etwaige Ansprüche zu schaffen.

Fazit

Zwar wird jeder Kaufvertrag für Immobilien notariell neutral überprüft und beglaubigt. Dabei findet aber keine Rechtsberatung statt, sodass das Schriftstück trotzdem nachteilig für eine der beiden Parteien sein kann. Bei der Überprüfung durch eine Rechtsanwaltskanzlei mit der nötigen Expertise im Immobilien- und Vertragsrecht sollten vor allem die grundlegenden Bestandteile inklusive bestehender Belastungen im Grundbuch, finanzielle Aspekte, Formalitäten hinsichtlich der Übergabe sowie Klauseln zu Rücktritt und Kündigung gründlich überprüft werden.

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